不動産取得税の計算式は?

不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 税率です。税率は土地・住宅が3%(令和9年3月31日まで、本則4%)、住宅以外の家屋は4%。宅地は評価額の1/2が課税標準になり(令和9年3月31日まで)、要件を満たす住宅は建物から1,200万円(長期優良住宅1,300万円)が控除され、その住宅用地は税額から4万5,000円または「土地1㎡単価×1/2×床面積の2倍(200㎡限度)×3%」の大きい方が減額されます。

登録免許税の税率は?

課税標準(固定資産税評価額、1,000円未満切捨)に税率を掛け、100円未満を切り捨てます。売買による土地の所有権移転は本則2.0%ですが令和11年3月31日までは1.5%。建物の売買は本則2.0%、要件を満たす住宅用家屋は0.3%(令和9年3月31日まで)。新築の保存登記は本則0.4%・軽減0.15%、相続は0.4%、贈与は2.0%、住宅ローンの抵当権設定は本則0.4%・軽減0.1%です。

不動産売買契約書の印紙税はいくら?

契約金額で決まり、令和9年3月31日までは軽減措置が適用されます。1,000万円超5,000万円以下なら1万円(本則2万円)、5,000万円超1億円以下なら3万円(本則6万円)です。住宅ローンの金銭消費貸借契約書には軽減がなく、1,000万円超5,000万円以下で2万円です。

2026年4月に何が変わった?

不動産取得税の住宅控除・土地減額を受けられる床面積の下限が50㎡から40㎡に引き下げられ(上限240㎡は変わらず)、免税点が土地16万円・家屋新築等66万円・家屋その他34万円に引き上げられました(いずれも令和8年4月1日以降の取得)。登録免許税の土地売買の軽減税率1.5%は令和11年3月31日まで延長されています。

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不動産取得税・登録免許税・印紙税計算ツール

固定資産税評価額を入れるだけで、購入・相続・贈与でかかる3つの税金をまとめて概算します。住宅の控除・土地の減額・各軽減税率と、2026年4月改正(床面積40㎡要件・免税点引き上げ)、登録免許税1.5%の令和11年3月までの延長を反映しています。

最終更新: 2026-09-07 ／計算はブラウザ内で完結し、入力値は送信されません

取得の種類

土地

固定資産税評価額納税通知書の「価格(評価額)」。売買価格ではない

万円

土地面積土地の減額計算に使用

㎡

宅地(または宅地評価の土地)である → 課税標準を1/2にする特例を適用

建物

固定資産税評価額新築は評価額が未確定。目安は建築費の5〜6割

万円

床面積現況床面積(マンションは共用部按分込み)

㎡

自分が住むための住宅(自己居住用) 認定長期優良住宅(新築の控除が1,300万円に)

契約・ローン(印紙税と抵当権設定の計算に使用。不要なら空欄)

売買契約の金額

万円

住宅ローン借入額

万円

評価額を入力すると結果が表示されます

諸費用は「税金+仲介手数料+司法書士報酬+ローン手数料」の合計で見る

このページの税金3種に、仲介手数料(物件価格の3%+6万円+税)、司法書士報酬(登記1件あたり数万〜10万円台)、ローン事務手数料・保証料を足したものが購入時の諸費用です。物件価格の6〜10%が目安になります。

［ASP: 住宅ローン比較・事前審査］［ASP: 不動産一括査定］

不動産取得税の計算

不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 3%(土地・住宅。令和9年3月31日まで。本則4%、住宅以外の家屋は4%)
課税標準は売買価格ではなく固定資産税評価額(土地は時価の7割程度、建物は建築費の5〜6割程度が目安)

住宅の控除と土地の減額(要件を満たす場合)

宅地の特例: 宅地(または宅地評価の土地)は評価額の1/2が課税標準(令和9年3月31日まで)
新築住宅の控除: 評価額から1,200万円(認定長期優良住宅は1,300万円)を控除。要件は床面積40㎡以上240㎡以下(令和8年4月1日以降の取得。以前は50㎡以上)
中古住宅の控除: 新築年月日に応じて100万〜1,200万円(下表)。自己居住用、床面積40〜240㎡、昭和57年1月1日以降の新築(それ以前は新耐震基準の適合証明が必要)
住宅用土地の減額: 上の住宅の敷地は、税額から4万5,000円と「土地1㎡当たり評価額 × 1/2 × 住宅床面積の2倍(200㎡が限度) × 3%」のいずれか大きい方を減額
免税点: 課税標準が土地16万円・家屋の新築等66万円・家屋その他(売買等)34万円に満たなければ非課税(令和8年4月1日以降の取得)

中古住宅の新築年月日	控除額
平成9年4月1日以降	1,200万円
平成元年4月1日〜平成9年3月31日	1,000万円
昭和60年7月1日〜平成元年3月31日	450万円
昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日	420万円
昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日	350万円
昭和48年1月1日〜昭和50年12月31日	230万円
昭和39年1月1日〜昭和47年12月31日	150万円
昭和29年7月1日〜昭和38年12月31日	100万円

相続による取得は不動産取得税が非課税です。贈与は課税されます(住宅の控除・土地の減額は要件を満たせば適用)。

登録免許税の計算

課税標準(固定資産税評価額、1,000円未満切捨)× 税率、100円未満切捨、最低1,000円。令和8年4月1日現在の税率:

登記の種類	本則	軽減税率	軽減の期限
土地の所有権移転(売買)	2.0%	1.5%	令和11年3月31日
建物の所有権移転(売買)	2.0%	0.3%(住宅用家屋)	令和9年3月31日
建物の所有権保存(新築)	0.4%	0.15%(住宅用家屋)	令和9年3月31日
抵当権の設定(住宅ローン)	0.4%	0.1%(住宅用家屋)	令和9年3月31日
相続による所有権移転	0.4%	—	—
贈与による所有権移転	2.0%	—	—

住宅用家屋の軽減は、自己居住用・床面積50㎡以上・新築または取得後1年以内の登記・(中古は)新耐震基準適合などが要件で、市区町村の「住宅用家屋証明書」が必要です。認定長期優良住宅・低炭素住宅はさらに低い税率(移転0.1〜0.2%、保存0.1%)があります。

印紙税(令和9年3月31日までの軽減後)

住宅ローンの金銭消費貸借契約書には軽減がなく本則どおり(1,000万円超5,000万円以下で2万円、5,000万円超1億円以下で6万円)。電子契約なら印紙税はかかりません。

よくある質問

固定資産税評価額はどこで分かる?

所有者なら毎年4〜6月に届く固定資産税の納税通知書(課税明細書)の「価格」欄。購入前なら不動産会社に評価証明書の写しをもらうか、目安として土地は公示価格の7割、新築建物は建築費の5〜6割で見積もります。

不動産取得税はいつ払う?申告は必要?

取得後、都道府県から納税通知書が届き(半年〜1年後が多い)、一括で納めます。軽減を受けるには都道府県税事務所への申告が必要な場合があるので、取得後60日以内(自治体による)に申告しておくと安全です。申告し忘れて全額課税された場合も、後から還付申請できます。

マンションの土地はどう入力する?

敷地全体の評価額に敷地権割合を掛けた金額を土地の評価額に、敷地全体の面積に敷地権割合を掛けた面積を土地面積に入れてください。床面積は共用部分を按分した現況床面積です。

司法書士報酬や仲介手数料は含まれている?

含まれていません。このページは税金のみです。仲介手数料は仲介手数料計算で、司法書士報酬は登記の種類ごとに数万〜10万円台が相場です。

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本ツールは令和8年4月1日現在の法令(地方税法・登録免許税法・印紙税法および各軽減措置)に基づく概算です。自治体独自の減免、認定住宅の特例、共有持分、非住宅との併用などは反映していません。実際の税額は都道府県税事務所・法務局・税理士にご確認ください。